韩世同:广州商务公寓成交逆市猛增66% 商铺成交创7年新高

楼市日日谈

2020年1月13日（第258期）

话题概要

2019年广州出台了一系列改革政策，优化营商环境，提高广州作为粤港澳大湾区核心引擎的作用。其改革效果显著，广州营商环境荣登全国榜首，城市GDP增速领先全国，带动了商业市场需求的稳步回归。此外，2018年底出台的“1219商服政策”有效地推动市场库存消化，广州三类商业物业全面回暖，成交亮眼。

楼市观察家韩世同

今天原来想谈一下易居研究院1月8日发布的《2019年四季度50城租金租赁回报率研究报告》。可是我找不到完整版，即使是在易居官网也看不到研究报告的原版。所有的报道基本上一张图表都没有，这样的谈论意义和价值都不太高。

但几天前，我看到广州PLUS的公众号发表了一篇文章，挺有意思，题目是《广州逆袭：公寓成交暴涨66%！商铺也创7年新高……》。广州PLUS发表的是一篇原创文章，但内容来源都是广州中原研究发展部，于是我找到了广州中原研究发展部在五天前发的一篇原创的文章，题目是《2019年广州一手商业市场：广州营商环境优化，带动商业市场需求稳步回归》。

这个话题或者这个现象其实蛮让我意外，因为大家都觉得现在公寓不是特别好卖，商业物业尤其是商场写字楼，好像在租售方面都面临很大的困境。但是很显然，这两篇报道给我的感受是广州的营商环境正在改善和优化，而且商办物业的市场也在稳步回归。为什么会这样子呢？这两篇的文章都有很好的解读，大家可以点开看一下。

我看见广州中原研究发展部的公众号在一周前也发布了《2019年广州楼市总结暨2020年展望：出新出彩，向着第一个百年奋斗目标稳步前进》，这个年度报告中商业地产的内容其实就是今天我们谈论的这两篇文章的主要来源。我觉得广州中原研究发展部的这份年度报告，对我们全面了解广州2019年的土地、住宅、商业物业等房地产方方面面的情况都非常有帮助。

这份报告对二手市场方面的研究和分析的内容也非常丰富。今天我们主要还是看一下商业市场部分的报告。公寓市场需求稳步回归，成交全面回暖主要是供应量创了七年的新低，供应同比下跌了26%，仅仅是2017年一半多的量。但成交却比较好，同比是上涨66%，大家可以看一下图表。

中原还提供了广州一手公寓市场成交月度走势及去库存周期变化的图表。我觉得这的确是反映了公寓成交情况非常好，供应锐减、成交大幅上扬，我觉得这个态势对公寓去库存、增成交还是非常有利的。这显然是跟三方面的原因有关，第一是商服物业调控政策的合理松绑；第二是商改住的支持力度比较大，公寓持有的运营空间提高；第三是外围产业聚集明显，公寓供需比较活跃。

写字楼方面也由于营商环境的优化，成交高位趋稳。写字楼在2017年、2018年大量供应之后，2019年写字楼的市场供应大幅回落，同比跌了一半，供应大幅减少，成交小幅下滑。写字楼在这样的世道下业绩其实还算不错。这是近几年整体一手写字楼的市场供求走势，我们可以看一下。

再来看一下商铺方面。广州商铺的市场信心近期是有得到提升，投资交易是有所增加，而供应则是创七年新低，但成交也是创七年新高。这一低一高都是七年，表现出市场需求很畅旺，但供应显然不足。

整体来看，广州的营商环境目前在全国排名第一。近十年广州每年的企业注册数量是大幅增加，2019年上半年新增了22.17万户企业，而且广州前三季度的GDP增速领先，经营、经济规模稳步扩大。这都对广州的商业地产有很大的提升，广州的城市定位也有所拔高，国际影响力日益提升。这些方面其实都对商务公寓和写字楼，还有商铺的成交有很大的促进。

我觉得在经济整体下滑的情况下，广州商办物业和商务公寓能取得比较好的成交业绩，广州其实采取了很多的措施，比如对商办物业、商改住这方面的政策优化和大力支持等等。我觉得营商环境优化这对成交起到非常好的促进和推动，这是非常值得称赞和宽慰的。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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